Analisar pedido de decadência do ISS de obra

Quando usar: o proprietário regulariza uma edificação antiga junto à SEPLAN e pede, pelo formulário Solicitação de Decadência do ISS, o reconhecimento de que o ISS da obra não pode mais ser cobrado.

A regra: o município perde o direito de lançar depois de 5 anos contados do 1º de janeiro seguinte à conclusão da obra. Exemplo: obra concluída em 2019, lançamento possível até 31/12/2024; a partir de 2025, decaiu.

O que se precisa provar: que a área pedida já existia construída há mais de cinco anos. O que conta é a análise do auditor, não as provas que o contribuinte trouxe.

1. Conferir os documentos

Documentos mínimos do pedido

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• Declaração no modelo do município, com dados da obra e assinatura do proprietário
• Documento do proprietário, se a assinatura for física
• ART ou RRT
• Matrícula do imóvel (não precisa ser recente, mas deve bater com o cadastro imobiliário)
• Projeto (planta)
• Provas de que a construção já existia (costumam vir imagens do Google, ou nada)

Desmarcar tudo

Na declaração e na matrícula, localize número da matrícula, proprietário e inscrição ou cadastro imobiliário. Na ART/RRT confira número, proprietário, endereço da obra e metragem: os três documentos precisam contar a mesma história.

2. Conferir o cadastro imobiliário no IPM

Caminho: módulo IPTU e Taxas > Manutenção > Cadastro Imobiliário. Escolha o filtro (inscrição, cadastro, matrícula…), digite o dado e Consultar. Selecione a linha e Visualizar para ver mais dados.

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Confira pelo menos área, proprietário, número de cadastro e inscrição. Se houver divergência, peça ajuda ao Cadastro Imobiliário ou procure documentos recentes nos anexos do cadastro.

Terreno e unidades

Terreno e unidades (casas, apartamentos, salas) têm inscrição e cadastro próprios. Um terreno pode ter várias unidades, e uma área menor pode estar englobada em outra: a garagem, por exemplo, pode estar dentro da inscrição da casa ou ter inscrição própria.

Certidão de Lançamento (Arrecadação > Relatórios > Específicos > Certidão de Lançamento, ou “com unidades englobadas”): lista a área construída sobre a qual o IPTU foi lançado em cada exercício, mesmo que a área atual já esteja atualizada. É o documento que a Receita Federal aceita para a decadência do INSS de obra, e ajuda a datar a construção e a decidir se o caso vai para o Cadastro Imobiliário.

3. Buscar imagens da época

Monte, conforme o caso, um arquivo com as imagens mais relevantes (Word convertido em PDF) para anexar ao protocolo como prova da análise. Siga a ordem das abas:

Geo (2015 e 2022)

1. Entre no Geo360 com login e senha, módulo Cadastro Imobiliário Padrão. Clique nos três pontos da caixa Procurar imóvel para abrir a Pesquisa avançada e digite, de preferência, a inscrição imobiliária do terreno. A lupa lateral busca por endereço.

   

   

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2. O imóvel aparece destacado. Clicando nele, abrem os dados da unidade e do terreno, como área construída.

3. Tire os filtros, desmarcando o seletor no topo das camadas, para a imagem ficar limpa. Normalmente aparece a ortofoto de 2022.

   

   

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4. Em Mapa Base, alterne entre os mapas locais 2015 e 2022 (marque um e desmarque o outro).

   

   

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5. Com os filtros ligados de novo, os pontos ao longo da rua abrem as fotos 360° da frente do imóvel, com a data da coleta (geralmente 2022).

   

   

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Google Earth Pro (imagens antigas)

1. Digite o endereço na barra de pesquisa e clique em Pesquisar. Aproxime até o terreno.

2. Clique no ícone de relógio (imagens históricas) na barra de ferramentas. Aparece uma régua de datas.

   

   

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3. Mova a régua ano a ano. A data da imagem aparece no rodapé: print exatamente a data que comprova, ou não, a decadência. Com calma dá para identificar até reformas e ampliações.

   

   

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Street View (fachada)

1. Procure o endereço no Google, abra o Street View e clique em Confira mais datas. Muitos endereços têm imagens desde 2011.

   

   

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2. Escolha cada ano disponível na faixa inferior e compare a fachada ao longo do tempo. Clique na imagem para ampliar e fazer o print.

   

   

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Quando as imagens não bastam, a análise pode incluir visita ao local e consulta ao responsável técnico.

4. Decidir e encerrar o protocolo

Resultado	O que fazer
Toda a área já existia há mais de 5 anos	Deferir a decadência da área; cancelar lançamentos de ISS antecipado já feitos
Parte existia e parte é nova, ou houve ampliação recente	Decadência parcial; lançar o ISS antecipado da área nova (cálculo, CS 60%)
Houve reforma recente	Lançar o ISS da reforma com CS de 30%
Área da ART maior que a edificada hoje	A área não construída não decai; se for construída, paga ISS antecipado

Havendo ISS a pagar, gere a guia e a notificação e anexe ao protocolo. O encerramento assinado vai por e-mail ao requerente e à SEPLAN, porque não existe certidão específica de decadência do ISSCC. Informe no protocolo e no e-mail se a decadência foi parcial ou se foram achadas outras áreas com ISS a recolher.

Modelo de encerramento

DO PEDIDO
Trata-se de pedido de decadência de ISS de obra de construção civil localizada na
[endereço], área de [xxx] m² (conforme projeto e ART), matrícula [xxx],
ART/RRT [xxx], inscrição imobiliária [xxx].

DA ANÁLISE
Após análise de imagens do Google (de [ano] em diante) e do geoprocessamento do
Município ([anos]), constatou-se que [a área já existia / houve ampliação entre
... e ... / houve reforma entre ... e ...].

DO PARECER
[Fica deferida a decadência para a área de xxx m² / Defere-se a decadência parcial
para xxx m² e lança-se o ISS antecipado da área de xxx m² (lançamento nº xxx/aaaa)
/ Os lançamentos nºs xxx foram cancelados.]
A documentação será encaminhada ao Setor de Cadastro Imobiliário para verificação
da área para cobrança do IPTU.

Ressalta-se que este documento não possui validade de certidão de decadência para
ser aproveitado em qualquer outro órgão ou para qualquer outro tributo.

Reforma paga menos que ampliação

Sobre reforma o ISS incide com custo do serviço de 30%; sobre construção nova e ampliação, 60% (Decreto 3.138/95, art. 88). Um mesmo pedido pode ter as duas situações.

5. Área diferente do cadastro: protocolo ao Cadastro Imobiliário

Se a área construída do pedido difere da do cadastro imobiliário, abra um protocolo com requerente: Município de Brusque, dirigido ao Cadastro Imobiliário, para atualização da área e verificação de IPTU retroativo. Anexe a declaração do pedido e os demais documentos.

Contribuinte solicitou decadência de ISS e informou construção de [xxx] m²,
conforme quadro de áreas e ART/RRT anexos. No cadastro imobiliário a área
construída é de [xxx] m², diferença de [xxx] m². Encaminha-se a documentação
para correção da área e verificação do IPTU retroativo que entenderem devido.
Inscrições imobiliárias: [xxx]. Matrículas: [xxx]. ART/RRT: [xxx].

Antes de encerrar o protocolo

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• Documentos conferidos com o cadastro imobiliário
• Imagens relevantes reunidas em PDF e anexadas
• Parecer com área deferida e, se for o caso, área tributada
• Guia e notificação anexadas, se houver ISS a pagar
• Encerramento enviado por e-mail ao requerente e à SEPLAN
• Protocolo ao Cadastro Imobiliário, se a área diverge

Desmarcar tudo

Base legal

• CTN, art. 173, I: decadência em 5 anos contados do primeiro dia do exercício seguinte.
• LCM 106/2003, art. 14: ISS de obra antecipado.
• Decreto 3.138/95, art. 88: custo do serviço de 60% (obra nova e ampliação) e 30% (reforma).