Calcular o ISS antecipado de obra

A estimativa usa a mesma metodologia do valor venal predial do IPTU, sem a alíquota do imposto predial, aplica o percentual de custo do serviço e, sobre o resultado, a alíquota do ISS.

ISS = AC × FC1 × FC2 × (pontos ÷ 100) × VLP × CS × AL

Sigla	O que é	Onde está
AC	Área construída ou reformada, informada no pedido	ART/RRT e projeto
FC1	Fator de correção pela estrutura	Tabela FC1
FC2	Fator de correção pelo estado de conservação	Tabela FC2
Pontos	Soma dos componentes da edificação, com limite por tipo	Tabela de pontos
VLP	Valor básico do m² do exercício	VLP 2026
CS	Custo do serviço: 60% obra nova ou ampliação, 30% reforma	Decreto 3.138/95, art. 88
AL	Alíquota do ISS de construção civil: 2%	LCM 106/2003, art. 19, I

Calculadora

Preencha com os dados da ART/RRT e do pedido. A memória de cálculo pode ser copiada para a resposta ao contribuinte ou para o processo.

Edificação

Área construída ou reformada (m²)

Componentes da edificação (pontos)

Parâmetros (VLP 2026 e alíquota)

VLP — valor do m² (R$)Alíquota (%)

O VLP é preenchido pelo tipo de edificação. Altere só para simular outro exercício.

ISS antecipado estimado

—

Pontos

—

Base de cálculo

—

Parcelamento

—

Memória de cálculo

Copiar memória de cálculo

Valor truncado em centavos, como no exemplo do informativo.

Conferir antes de usar em processo

A tabela de pontos tem células mescladas nas colunas de apartamento, galpão, telheiro e especial. A calculadora as lê como valor único para o grupo (por exemplo, cobertura de apartamento sempre 25). Confira com a prática do setor.

Exemplo resolvido

Obra nova de 65 m², casa isolada, alvenaria com reboco e pintura, laje e esquadrias de alumínio.

Componente	Valor
AC	65
FC1 (alvenaria)	1,0
FC2 (nova)	1,2
Pontos: isolada 20, laje 25, alvenaria 30, pintura da parede 10, reboco 10, pintura do revestimento 10, alumínio 8	113, limitado a 100
VLP casa/garagem 2026	R$ 770,83
CS (construção nova)	60%
AL	2%

65 × 1 × 1,2 × (100 ÷ 100) × 770,83 × 60% × 2% = R$ 721,49

Falta documentar:

O valor exato é R$ 721,4969. O informativo trunca para R$ 721,49 (arredondando seria R$ 721,50), e a calculadora segue o informativo. Confirmar qual regra o sistema aplica na guia.

Base legal

• Decreto 3.138/95, art. 64, “a” (fórmula do imposto predial, da qual sai o VVP) e art. 88 (custo do serviço: 60% obra nova, 30% reforma; § 1º permite adotar o valor do contrato).
• LCM 34/1994 (CTM), art. 184 (FC1, FC2 e tabela de pontos) e art. 279 (atualização monetária).
• LCM 153/2009, Anexo Único (valores básicos do m²).
• LCM 106/2003, art. 19, I (alíquota de 2% para os itens 1, 4, 7, 8, 10, 17.08 e 33.01, redação da LCM 440/2025).